Reajuste do aluguel: o que fazer?

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Para quem mora de aluguel, sentar frente à frente com o locador para definir os detalhes de renovação do contrato já é uma espécie de tradição. De um lado da mesa, aquele que investiu em um imóvel e agora quer valorizar ao máximo o seu investimento, e do outro está quem atualmente mora no local e prefere não ter que aumentar o custo de estadia ou arcar com uma nova mudança de endereço.

Nos anos de alta do mercado, a compra de imóvel para investimento em aluguel deu um salto, e muita gente ganhou dinheiro. Porém, com a recessão, o quadro mudou e muitas unidades ficaram disponíveis, retraindo o valor da locação em muitos casos.

Orientamos os proprietários que é melhor manter a unidade ocupada do que relocar o imóvel no mercado e não alcançar o preço de aluguel desejado. No momento atual, prega-se calma, pois ainda que existam reajustes represados, a economia já começa a reagir e em breve a valorização vai voltar.

Um drible nos aumentos que já esboçam um retorno pode ser alcançado por meio de uma comunicação saudável com o proprietário do imóvel. Se você é um bom pagador e cuida bem da unidade isso já te dá uma ótima vantagem na negociação, pois o manter o imóvel ocupado é mais importante para o proprietário do que um reajuste que talvez nem venha a gerar uma grande vantagem no bolso.

Os aspectos do mercado imobiliário e uma pesquisa de área podem servir como argumentos para manter o preço da locação congelado, já que é impossível reduzi-lo. Uma ótima estratégia para o inquilino é estar atento à variação do IGP-M, índice de inflação usado para balizar o aluguel. Se houve recuo, é mais fácil conseguir segurar a prestação mental. Pesquisar imóveis de padrão similar na mesma região também é uma boa estratégia, porém, é importante considerar o estado de conservação e outros fatores para que o argumento seja sólido. Caso as partes não entrem em consenso, o remédio é um só: preparar a mudança.

A relação saudável, a menos que se trate de um imóvel muito cobiçado por possíveis inquilinos, é prioridade para o proprietário, que a unidade se mantenha ocupada, portanto o ideal é dialogar de forma franca sobre a possibilidade de renovação sem aumentos bruscos.

Quem honra os seus compromissos sempre tem prioridade na fila. Busque pagar o aluguel em dia, e caso perceba que haverá atrasos, explique ao proprietário com antecedência, para evitar indisposição e constrangimentos. A lealdade no pagamento costuma contar muito na hora da negociação, é melhor tem alguém que paga em dia ao invés de ficar com o imóvel vago.

Um bom sinal para qualquer locador, é quando o inquilino cuida bem do imóvel. Mantenha a estrutura bem conservada, respeite as regras impostas por ambos proprietário e condomínio e procure ter uma boa relação com a vizinhança, queixas, reclamações e até mesmo multas condominiais podem influenciar o locador contra a renovação do contrato.

É importante também ir ao mercado e consultar a realidade das taxas de aluguel. Consulte imobiliárias, sites, aplicativos e até mesmo anúncios autônomos  para tirar uma média dos preços praticados em imóveis no mesmo padrão, na mesma região da cidade. Ainda que diferentes empreendimentos apresentem valores diversos, a pesquisa pode te oferecer uma boa base de argumento na hora da negociação.

Aferido pela Fundação Getúlio Vargas, o IGP-M é o indicador principal indicador que mede o reajuste dos aluguéis, levando em consideração a inflação sobre itens de bens de consumos e bens de produção. Apesar das imobiliárias afirmarem que não existe variação negativa nos preços dos aluguéis, o recuo no IGP-M pode ser um bom argumento para manter a mensalidade congelada durante o próximo ciclo contratual.

Caso a renovação não ocorra, considere a pesquisa de mercado e tente encontrar uma opção de mesmo padrão, na região, para evitar maiores transtornos.

Cana-de-açúcar na Amazônia: nem mesmo a indústria canavieira aprova o projeto

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O projeto de lei do senador Flexa Ribeiro (PSDB-PA) que libera o plantio de cana-de-açúcar em áreas da Amazônia Legal não está agradando nem mesmo o setor canavieiro.

A União da Indústria de Cana de Açúcar (Única) rejeita a proposta por considerar que traz riscos aos biocombustíveis e ao açúcar brasileiros no mercado internacional.

A entidade endossou um posicionamento da Coalizão Brasil Clima, Florestas e Agricultura, grupo que reúne o setor produtivo e organizações ambientalistas. O documento defende que se siga o Zoneamento Agroecológico da Cana, que determina áreas para novas usinas e exclui a expansão sobre biomas sensíveis, como a Amazônia.

Para a Coalizão, o projeto de lei poderá causar uma pressão por mais desmatamento. “Os biocombustíveis e açúcar brasileiros não são associados a esse desmatamento. O PL pode manchar essa reputação e colocar em risco os mercados já conquistados”, escreve.

O senador Flexa Ribeiro questionou a crítica. “Interessante dizerem isso porque não mancha a imagem da soja nem do milho, que não são plantados nessas mesmas áreas”, disse. O parlamentar voltou a afirmar que o projeto prevê o plantio apenas em áreas degradadas da Amazônia. “Não derruba uma única árvore. O projeto visa a uma única coisa, que é gerar emprego e renda no nosso Estado, inclusive nas áreas de assentamento ”, acrescenta.

Em função da polêmica, a votação do PLS 626/2011, que era prevista para esta terça-feira (27), foi adiada mais uma vez. De acordo com o presidente do Senado, Eunício Oliveira, o adiamento se deu em razão do baixo quórum em Plenário. Antes do debate e após reunião de líderes, o senador Randolfe Rodrigues (Rede-AP) havia prometido apresentar um requerimento para adiar a votação por 30 dias e obstruir a votação, se necessário.

Crédito imobiliário cresce 19,8% e soma R$ 3,53 bi em Fev/2018

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Os financiamentos imobiliários com recursos originados nas cadernetas de poupança somaram R$ 3,53 bilhões em fevereiro, queda de 8,4% na comparação com janeiro e crescimento de 19,8% frente ao mesmo mês do ano passado. Os dados fazem parte de pesquisa divulgada nesta terça-feira, 27, pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

No primeiro bimestre de 2018, os financiamentos atingiram R$ 7,39 bilhões, expansão de 22% em relação ao mesmo período de 2017. No acumulado de 12 meses encerrados em fevereiro de 2018, o montante financiado ficou em R$ 44,48 bilhões, montante 3,6% inferior ao apurado nos 12 meses anteriores.

Em fevereiro de 2018, foram financiados 13,1 mil imóveis, queda de 17,1% em relação a janeiro e alta de 7,31% ante fevereiro de 2017.

Nos dois primeiros meses de 2018, foram financiados 28,93 mil imóveis, mostrando crescimento de 13,8% em relação a igual período do ano passado. No acumulado dos últimos 12 meses, foram financiados 179,14 mil imóveis, queda de 9% em relação aos 12 meses anteriores.

Alteração na fachada de prédios: pode ou não?

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Este é um tema muito controverso em condomínios e que muitas vezes é interpretado de maneira equivocada. Isto ocorre em virtude de um entendimento errôneo de que fachada seria apenas a face do prédio voltada para a rua. Todavia, não é esta a definição correta de fachada, sendo a mesma constituída de todas as suas faces, sejam a frontal, a posterior ou as laterais.

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira, mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.

Aí, entra em ação o síndico e a convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

Portanto, o condomínio ou o condômino não podem simplesmente entender que modificações podem ser efetuadas nas partes laterais do edifício, por supostamente não terem ‘sacadas’ e serem apenas ‘janelas’ ou ‘respiradores de ar’.

Apesar de aparentemente não representar modificações estéticas ou tão ‘significativas’, é entendimento de que se está alterando a fachada. E o quórum para a alteração de fachada é a unanimidade dos condôminos, conforme previsto na Lei 4.591/64, ainda muito utilizada por nossos Tribunais, ainda que hajam discussões sobre a aplicabilidade ou não da mesma.

Ademais, o Código Civil é claro ao proibir que o condômino altere a forma ou a cor da fachada, trazendo de modo transverso o quórum necessário para eventual alteração, afinal, se toda a coletividade permite a alteração, por óbvio a proibição foi superada.

É importante ainda ressalvar que tal situação é aplicada a todas as unidades, independentemente da localização no edifício.

É comum proprietários de cobertura alterarem suas unidades sob alegação de que estariam em um local de pouca visibilidade e acesso de quem se encontra no ‘térreo’ e, portanto, não estariam alterando a fachada.

Entretanto, não é correto este entendimento, uma vez que, ainda que não seja tão visível a cobertura, a finalidade e conceito é o mesmo, ou seja, alteração de fachada. E para ser realizado, faz-se necessária a unanimidade para aprovar isso.

E o que fazer caso o condômino altere a fachada sem autorização do condomínio?

Primeiramente, o condomínio deve advertir o condômino por escrito, de que ele está descumprindo uma norma legal, e deverá também verificar em sua convenção e regimento interno, os artigos que possam estipular como infração tal alteração, ficando, também, passível de multa, concedendo ao condômino um prazo para desfazimento da obra.

Caso o condômino não cumpra a advertência do condomínio para desfazer a obra, deve então ser adotada a medida judicial para que seja cumprida a determinação legal.

Em todos os condomínios, há um sindico que medeia as situações entre a administradora do condomínio e os moradores. Essa mediação ocorre em assembleias e reuniões, onde há participação dos moradores quanto a assuntos relacionados ao prédio, comum a todos.

Caso seja necessária alguma intervenção nas áreas de fachada e áreas comuns, haverá uma reunião inicial ou assembleia para tratar a respeito desse assunto.

Pode, por exemplo, ocorrer uma proposta na mudança da pintura da fachada.  Essa situação será votada por todos os condôminos, e se a maioria concordar, haverá mudanças na coloração da fachada do prédio. Porém, a tinta utilizada para pintura e sua textura deve ser a mesma para todo o prédio, sem abertura de exceções para pinturas individuais.

A pintura da fachada do prédio é considerada uma melhoria estética para todos, valorizando assim o imóvel de cada morador, e desta forma, seus custos também devem ser suportados por todos.

O bom senso sempre nos aponta para uma conversa inicial com o síndico e a administradora do condomínio, sem iniciativas próprias para alterações externas, já que são proibidas quaisquer alterações para fins individuais, sem prévia autorização.

Caixa realizará mega leilão de imóveis (mais de 500), com descontos de até 80%

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Nos dias 28 de março e 11 de abril de 2018, a Caixa Econômica Federal vai leiloar mais de 500 imóveis com preços até 80% abaixo do mercado.

Ambos leilões acontecem no Hotel Panamby, em São Paulo, e por meio do site da Fidalgo Leilões, leiloeira oficial.

São dois leilões diferentes, cada um de um tipo específico. O primeiro de alienação fiduciária de inadimplentes do SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), que será realizado em duas praças: a primeira no dia 28 e a segunda, dos lotes não arrematados no primeiro, no dia 11. O segundo leilão, por ser de licitação aberta, acontece em praça única no dia 28. Neste tipo de leilão, os imóveis são de propriedade da própria Caixa Econômica.

Os descontos são estabelecidos pelo próprio banco e chegam a ser de até 80% do valor de avaliação do imóvel. Vale ressaltar que a grande maioria dos imóveis leiloados possuem dívidas de IPTU e alguns deles também são objeto de penhora em outros processos.

Além disso, alguns lotes tem condições específicas de pagamento e podem estar ocupados – por isso, é importante se atentar ao edital do leilão antes de fazer qualquer lance.

Todos os imóveis leiloados estão no Estado de São Paulo, capital, interior e litoral. É possível encontrar ofertas com lance inicial de até R$ 59 mil para imóveis cujo valor de avaliação foi de R$ 130 mil.

A importância da consultoria em Direito Minerário

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A consultoria em Direito Minerário raramente é utilizada nos contratos de compra e venda de imóveis, inclusive os rurais, cuja extensão (e, por conseguinte, a probabilidade de existência de jazida) costuma ser maior. Entretanto, a eventual existência de atividade mineral pode alterar substancialmente o valor e a destinação do bem, de maneira que o serviço parece pertinente.

É sabido que o exercício da mineração (com a única exceção do regime de licenciamento) independe de consentimento do proprietário do imóvel em que estiver localizada a jazida, pois esta pertence à União. Contudo, isso não quer dizer que o minerador pode ingressar na propriedade alheia de forma desmedida e aleatória, sem qualquer “satisfação” ao proprietário do solo.

Com efeito, embora a mineração seja dotada de utilidade pública e de interesse nacional e possua inquestionável relevância econômica e social, a sua realização não poderá ignorar a propriedade, pois também se trata de direito assegurado constitucionalmente. Comumente, fala-se que o solo pertence ao proprietário, e o subsolo, à União; tal afirmativa, contudo, é equivocada. Nos termos do artigo 1.229 do Código Civil, “a propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidades úteis ao seu exercício”.

A União, na verdade, é titular do domínio sobre as jazidas que possivelmente existam no solo ou no subsolo, tanto que os minérios que ocorrem na superfície terrestre (como a areia e a argila) também constituem bens da União.

Durante a fase de pesquisa mineral, o proprietário do imóvel em que estiver situada a jazida tem direito a receber indenização pelos danos previamente identificados e renda pela ocupação da área. Para tanto, o minerador deverá procurar o proprietário no intuito de firmar acordo acerca de tais valores e do modo de pagamento.             Se não houver consenso, a Agência Nacional de Mineral (ANM) enviará ofício ao Juiz da Comarca (jurisdição comum estadual) para que este arbitre os valores, nos termos do artigo 27 do Código de Mineração.

Após essa etapa, o minerador deverá depositar em juízo os valores estabelecidos em sentença, e, ato contínuo, o proprietário/posseiro será intimado para permitir que o minerador ingresse na área e promova os trabalhos de pesquisa (podendo existir auxílio da autoridade policial local em caso de resistência, oposição ou descumprimento da decisão judicial). A renda não poderá exceder o rendimento líquido máximo do espaço territorial a ser ocupado; por sua vez, a indenização não poderá ser superior ao valor venal da propriedade ocupada.

Já na fase de lavra (efetiva extração do minério), o proprietário do imóvel em que estiver localizada a jazida fará jus ao recebimento de indenização, renda e participação nos resultados da lavra; os valores desta última serão devidos após a negociação do minério (primeira venda, arrematação, primeira aquisição ou consumo) e variarão de acordo com a substância mineral e com o volume extraído. É importante mencionar que a indenização a que se refere o presente texto é oriunda dos danos previamente identificados; eventuais danos ocorridos no decorrer da atividade mineral deverão merecer indenização própria, que será apurada à parte. Também não se confunde com a recuperação da área degradada, porque essa já é uma obrigação constitucional (artigo 225, parágrafo 2º) imposta ao minerador.

É nesse contexto que se vislumbra a importância da consultoria em Direito Minerário durante a aquisição/alienação de imóveis.

Não são raras as vezes em que a área de determinada propriedade está sendo objeto de direitos minerários, e o respectivo proprietário ainda não tomou ciência do fato, o que se dá normalmente apenas quando os trabalhos exigem o ingresso no imóvel.

Neste sentido, o advogado mineralista poderá informar, com precisão (a partir de documentos e de dados georreferenciados), se o imóvel objeto de negociação está ou não onerado por tais títulos. Também poderá consultar os processos administrativos e mencionar a fase em que se encontra, bem como se existe expectativa próxima para a realização de atividade minerária efetiva no local.

Acrescente-se que não apenas o local exato da jazida estará sujeito à servidão mineral, mas também as estruturas acessórias, como vias de transporte, linhas de comunicação, oficinas e moradia. A atividade minerária deve ser considerada de maneira ampla, uma vez que essa estrutura é indispensável ao seu adequado desenvolvimento.

Nas poligonais da jazida, o próprio título minerário enseja acordo ou avaliação judicial para fins de servidão mineral; já nas estruturas acessórias da mina, a servidão dependerá de delimitação pela ANM, após análise do requerimento do minerador.

Destarte, o valor e a destinação do imóvel irão variar bastante. Se o comprador estivesse adquirindo área com baixo potencial produtivo, a mineração poderá ser considerada um atrativo no valor do bem; isso porque serão pagos indenização, renda e participação nos resultados da lavra (se o empreendimento houver alcançado a fase de extração).

Por outro lado, se o pretenso adquirente do imóvel tiver a pretensão de instalar um complexo industrial ou qualquer outra atividade de considerável valor agregado, a oneração por direitos minerários possivelmente será um empecilho; isso porque a mineração terá prevalência em relação aos interesses privados do proprietário.                         Ou seja, bastará a existência de título minerário que a área será ocupada pela atividade. Em tais casos, é possível que a ocupação do imóvel perdure por décadas, até a exaustão da mina. Dependendo da forma em que for feita a pesquisa ou extração, e das peculiaridades do caso concreto, a mineração poderá conviver, no mesmo imóvel, com outras atividades econômicas desempenhadas pelo minerador ou pelo superficiário.

O advogado mineralista poderá alertar o cliente a respeito da possibilidade de existência de minerais na sua propriedade, caso ele conheça o potencial da região em questão ou apenas vislumbre a existência de muitos títulos minerários no entorno. Se houver interesse, o causídico vai apresentá-lo aos profissionais corretos, como consultores na área de mineração e de meio ambiente (geólogos, engenheiros de minas, engenheiros ambientais etc.), que poderão viabilizar a empreitada.

O advogado também poderá sugerir o aproveitamento dos minerais de uso imediato na construção civil (areia, cascalho e brita) na própria construção que o cliente pretende levar adiante ou em obra de terceiros. No caso da implementação de um condomínio horizontal ou de um loteamento, ele pode sugerir a exploração do mineral antes da implementação do empreendimento, impedindo assim que se perca a jazida, uma vez que muitos desperdícios ocorrem por falta de pesquisa mineral.

A respeito da importância do jurista minerário, vale dizer também que a existência de títulos minerários, ainda que de terceiros, pode servir como argumento para tentar impedir a desapropriação da área para fins de reforma agrária. Com efeito, é de se questionar se a propriedade onde a atividade minerária está ocorrendo (ou em vias de ocorrer) cumpre ou não a sua função social, mormente em função do status constitucional da atividade.

Isso significa que um bom trabalho de consultoria jurídica imobiliária não poderá deixar de levar em consideração a incidência ou não de direitos minerários sobre o imóvel, especialmente quando se tratar de imóveis rurais.