Novo Marco Legal do Saneamento Básico

O texto do novo marco legal do saneamento básico foi aprovado pelo Senado e agora segue para sanção do Presidente da República. 

 

Principais pontos:

  • Meta de 99% da população com água potável em casa até dezembro de 2033
  • Meta de 90% da população com coleta e tratamento de esgoto até dezembro de 2033
  • Ações para diminuição do desperdício de água aproveitamento da água da chuva
  • Estímulo de investimento privado através de licitação entre empresas públicas e privadas
  • Fim do direito de preferência a empresas estaduais
  • Se as metas não forem cumpridas, empresas podem perder o direito de executar o serviço.

De acordo com o Ministério da Economia, o novo marco legal do saneamento deve alcançar mais de 700 bilhões de reais em investimentos e gerar por volta de 700 mil empregos no país nos próximos 14 anos.

Panorama geral hoje:

  • Apenas 6% da rede de água e esgoto é gerida por empresas privadas
  • Estudos estimam que seriam necessários 500 bilhões de reais em investimentos para que o saneamento chegasse a toda a população
  • 15 mil mortes e 350 mil internações por ano em decorrência da falta de saneamento básico
  • 104 milhões de pessoas (quase metade da população) não têm acesso a coleta de esgoto
  • 35 milhões de brasileiros não têm acesso a água potável

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Uma nova ação de despejo a cada 22 minutos durante pandemia do coronavírus

O Tribunal de Justiça de São Paulo registrou 4.018 ações de despejo liminar protocoladas nos dois primeiros meses de pandemia, segundo dados da Lei de Acesso à Informação (LAI). O período analisado vai de 20 de março, semana em que foi decretada calamidade pública para enfrentamento da pandemia no Estado, até 20 de maio deste ano. As principais motivações foram a falta de pagamento e a falta de pagamento cumulado com cobrança.

Apesar do número total de ações de despejo protocoladas ser 31% inferior ao observado no mesmo período de 2019, quando 5.832 ações do mesmo caráter foram registradas, o despejo de famílias durante a pandemia do coronavírus levanta preocupações.

Os despejos são mais uma faceta do fracasso do plano de ação brasileiro ao enfrentamento da emergência sanitária. Não houve clemência dos poderes políticos constituídos e do sistema econômico como um todo para com a população.

O poder público e o sistema financeiro deveriam ter se unido nesse momento de crise, garantindo um “aparato de socorro” multilateral para a sociedade. Ao despejar as pessoas liminarmente, existe um agravamento da situação daquela família e não se resolve o problema do proprietário que precisa daquele dinheiro para sobreviver.

Em abril, começou a tramitar no Congresso uma proposta que poderia reverter este cenário. De autoria do senador Antonio Anastasia (PSD/MG), o Projeto de Lei 1179/2020 prevê a flexibilização de algumas leis do direito privado, estabelecendo um regime jurídico emergencial por conta da pandemia. O texto inicial, entre outros itens, visava impedir a concessão de liminares de desocupação de imóveis urbanos até 30 de outubro.

No começo de junho, entretanto, Bolsonaro vetou trechos do texto, incluindo o que tratava das ações de despejo. Na mesma ocasião, foram vetados também os artigos que permitiam aos síndicos de condomínios restringir a utilização de áreas comuns.

Três meses depois do início da pandemia, ainda estão sendo avaliadas no Legislativo outras propostas que visam à proteção dos locatários durante a crise, como o Projeto de Lei 1112/2020, de autoria dos deputados Marcelo Freixo (PSOL/RJ) e Túlio Gadêlha (PDT/PE). Se aprovada, a medida suspende o cumprimento dos mandados de despejo referentes a imóveis residenciais, além de instituir direito a descontos no valor do aluguel em alguns casos.

Essas medidas precisam pensar na proteção não apenas dos inquilinos, mas também dos proprietários dos imóveis. Nossas políticas colocaram vítima contra vítima. Colocaram o dono da casa, que de modo geral depende vitalmente daquele aluguel, contra o inquilino que está passando por momentos difíceis em função da pandemia. Ambos são vítimas de uma circunstância emergencial inesperada.

Março foi o mês com o maior número de ações de despejo deferidas, conforme indica o levantamento. No total, foram 1.398 pedidos deferidos em diferentes níveis, sendo 1096 referentes a despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança, 218 a despejo por falta de pagamento e 84 a despejo. Nos casos em que o proprietário ingressa com uma ação desse tipo em caráter liminar, o inquilino tem 15 dias para quitar a dívida ou pode ser despejado.

Êxito do fisco em ações de contribuições, dívida ativa e ICMS no STF

A União, os estados e os municípios têm as maiores taxas de sucesso no Supremo Tribunal Federal (STF) em processos tributários que envolvem contribuições, dívida ativa e ICMS. Em todos esses temas, há uma margem de vitória superior a 55% dos casos.

Entre os temas tributários, entretanto, o fisco tem baixa taxa de vitória nos casos sobre o IPTU, percentual que pode ser explicado pelo tema da maioria dos processos e pela edição de uma súmula relacionada ao imposto municipal.

A conclusão é da pesquisa “O Supremo Tributário”, organizada pela FGV Direito Rio, que analisou os processos tributários na Corte desde 1988. Esta é a segunda reportagem da série sobre o estudo, que demonstrou que a União e o INSS são os maiores litigantes em causas tributárias no STF.

A pesquisa ainda identificou um “boom” de citações de precedentes tributários a partir de 2013, e demonstrou que as súmulas mais utilizadas pelo STF em casos tributários estão relacionadas ao não conhecimento de recursos.

Taxas de sucesso

Nos casos envolvendo contribuições, segundo a pesquisa, o fisco tem uma taxa de vitória de 70%. Além disso, a União, os estados e os municípios vencem em mais da metade dos processos referentes à dívida ativa, ICMS, IPI e ISS.

Dentro dos temas tributários o fisco, entretanto, tem baixa taxa de vitória nos casos sobre o IPTU. O êxito acontece em somente 28% dos processos. O estudo explica que os processos relativos ao IPTU discutem, principalmente, a possibilidade da progressividade fiscal do imposto.

As discussões acontecem principalmente por conta da Emenda Constitucional 29/00, que passou a autorizar a progressividade em razão do valor do imóvel, ou seja, o aumento das alíquotas do tributo dentro de um determinado período de tempo.

Com isso, o STF consolidou na Súmula 668 que “é inconstitucional a lei municipal que tenha estabelecido, antes da Emenda Constitucional 29/00, alíquotas progressivas para o IPTU, salvo se destinada a assegurar o cumprimento da função social da propriedade urbana”.

A discussão chegou ao STF porque os municípios tentaram cobrar o IPTU com alíquotas progressivas. O STF negou as cobranças feitas antes da emenda constitucional, representando um aumento na taxa de derrota do fisco.

Há uma presença significativa de processos relativos ao IPTU desde 1988, já que muitos municípios se envolveram na discussão sobre alíquotas progressivas.

Precedentes 

O estudo também identificou que a Súmula 279, que diz a respeito à impossibilidade de reavaliação de matéria fática em recurso extraordinário, é o precedente mais citado nos processos tributários. São 24,3 mil citações.

A segunda maior ocorrência é a Súmula 282, que estabelece que “é inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada”. Foram 19,8 mil citações nos processos tributários no STF.

Há uma grande quantidade de citações da ADI 2010, por meio da qual os ministros discutiram a contribuição de seguridade social devida por servidores públicos federais ativos e inativos. É um dos assuntos mais importantes e delicados no Direito Tributário brasileiro, inclusive porque envolve o jargão de que a nossa carga tributária é uma das mais elevadas.

No caso da ADI 2010, o STF declarou inconstitucional a progressividade da contribuição previdenciária dos servidores públicos federais inativos e pensionistas.

Essa decisão representa importante precedente sobre a discussão acerca da totalidade da carga tributária incidente e seus limites para efeito de aferição.

O estudo também mostra que desde 2013 houve um “boom” nas citações de precedentes em decisões de Direito Tributário no STF. Em 2014, a média era de quatro citações.

No final dos anos 90 e início dos anos 2000, por exemplo, a média não chegava a duas citações de precedentes nas decisões de Direito Tributário. Podemos observar que, ao longo do tempo, a média de precedentes aumentou, principalmente no período de 2011 a 2013.

“Princípio da Covid-19” não pode interferir excessivamente nos contratos

O ministro João Otávio de Noronha, presidente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), afirmou, em debate virtual, que o juiz tem espaço para criar soluções destinadas a conciliar interesses sob os efeitos econômicos da pandemia do novo coronavírus, porém, um suposto “princípio da Covid-19” não pode se transformar em pretexto para interferência nas relações contratuais.

Segundo o ministro, os conflitos econômicos decorrentes da crise sanitária podem ser resolvidos com repactuação de acordos, mas os juízes não devem atender automaticamente aos pedidos de empresas sem demonstração real de desequilíbrio financeiro.

O mundo empresarial é um sistema de vasos comunicantes. Se um cliente não paga o fornecedor, isso reflete em toda a cadeia produtiva. Para proteger o sistema é necessário o uso de mediação em larga escala, uma forma de preservar a economia e a ordem jurídica.

A teoria da imprevisão, incorporada pelo artigo 317 do Código Civil, permite a correção de prestações contratuais em casos imprevistos que causem onerosidade excessiva.

Contudo, não se pode extrair disso uma tendência ao perdão de dívidas. A Recomendação 63/2020 do Conselho Nacional de Justiça também não sugere a extinção das garantias contratuais indispensáveis para o equilíbrio econômico das instituições financeiras.

Para o ministro, os juízes que decidem assim cometem um erro indesculpável. “Não há princípio de miserabilidade no direito empresarial, e as garantias são pensadas exatamente para momentos de crise”, declarou.

Noronha lembrou que foi diretor jurídico do Banco do Brasil por dez anos e que sabe que os investidores necessitam de segurança jurídica para empregar seu capital. “O Estado brasileiro deve manter seriedade para atrair o capital nacional e estrangeiro para o pós-pandemia. Temos que tirar o subdesenvolvimento também da nossa cabeça”, comentou.

 

Proibição de despejo durante pandemia

O Projeto de Lei 1179/20, do Senado, foi aprovado no Congresso Nacional e aguarda sanção presidencial. Ele cria regras transitórias para as relações jurídicas privadas durante a pandemia.
Entre as mudanças propostas, está a suspensão, até o dia 30 de outubro deste ano, de liminares para despejo de inquilinos por atraso de aluguel.

A suspensão abrange os imóveis urbanos (comerciais e residenciais) e atinge todas as ações ajuizadas a partir de 20 de março, data em que foi publicado o decreto legislativo que reconheceu o estado de calamidade no País.
Também até o dia 30 de outubro, ficam suspensos os prazos de aquisição de propriedade mobiliária ou imobiliária por meio de usucapião.

Condomínios

O PL também prevê mudanças relacionadas a condomínios. O síndico terá poderes para restringir o uso de áreas comuns e limitar ou proibir a realização de reuniões, festas e o uso do estacionamento por terceiros. Não se aplicam as restrições para atendimento médico, obras de natureza estrutural e de benfeitorias necessárias.

Além disso, até 30 de outubro, a assembleia condominial poderá ocorrer por meio virtual, inclusive para a votação das contas, possível destituição do síndico e mesmo sua eleição. Caso a nova eleição não seja possível, o mandato vencido de síndico a partir de 20 de março será prorrogado até 30 de outubro.

Alterações e propostas para Recuperação Judicial

A norma que regulamentava o procedimento de falências e concordatas até o ano de 2005, o Decreto-lei 7.661/45, tinha como objetivo principal tão somente disciplinar o procedimento para liquidação e extinção das empresas em crise. Não dispunha, aquela norma, de mecanismos hábeis para evitar a “quebra”. O ordenamento jurídico induzia ao sacrifício da empresa em crise em prol da satisfação do direito dos credores.

No entanto, com o advento da Lei 11.101/2005, a qual dispõe sobre os institutos da Recuperação Judicial e Falências e que substituiu o Decreto de 1945, houve verdadeira inovação quanto ao tratamento dado às sociedades empresárias em crise, pois, ao contrário da norma anterior, a nova lei adveio com o objetivo de sanear a dificuldade financeira do empresário e da sociedade empresária, preservando os negócios sociais e estimulando a atividade econômica, conforme expressamente previsto no artigo 47 da referida lei.

Esse intuito se alinha com os princípios que já haviam sido estabelecidos na Constituição Federal de 1988, os quais atribuem uma função social à Propriedade privada e buscam promover a atividade econômica.

No entanto, alguns pontos estabelecidos na nova lei não trouxeram o efeito desejado, ao menos de forma eficiente, pelo que estão sendo propostas alterações a fim de atribuir à norma a eficácia pretendida.

Trataremos, de forma não exaustiva, de alguns temas interessantes que estão sendo tratados nesses Projetos, os quais, caso aprovados, tornarão a Lei de Recuperação e Falências mais moderna e, principalmente, mais eficaz quanto aos fins aos quais se destina.

O primeiro ponto que entendemos importante destacar é a proposta de alteração justamente da ementa da Lei de Recuperação. A ementa de uma lei pode ser conceituada com sendo uma breve apresentação do conteúdo da norma a fim de se dar conhecimento imediato da matéria que será nela regulamentada.

A ementa atual da Lei de Recuperação se encontra assim redigida: “regula a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária”.

Um dos Projetos de Lei em trâmite, de nº 10.220/2018 e submetido aos Membros do Congresso em 10/05/2018, propõe diversas e significantes alterações na Lei de Recuperação. A primeira delas pretende a ampliação do seu escopo, passando sua ementa a indicar que a norma regulamentará “a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária, e adota o regime de cooperação internacional e insolvência transnacional de que trata a lei modelo da Comissão das Nações Unidas para o Direito Comercial Internacional”.

Em consonância com a inovação tratada na ementa, o Projeto propõe a inclusão de um novo Capítulo, intitulado “VI-A”, para tratar da insolvência transfronteiriça ou transnacional.

Considerando que o Direito Brasileiro não dispõe de norma tratando de casos de insolvência transnacional, o Projeto pretende suprir essa falha, incorporando ao ordenamento jurídico pátrio mecanismos que permitam a cooperação entre juízos de diferentes países e, dessa forma, a proposta confere maior segurança e previsibilidade ao investidor estrangeiro, fomentando a entrada de novas empresas no mercado brasileiro.

Outro tema tratado no Projeto de Lei 10.220/2018 diz respeito ao período de suspensão das ações e execuções contra a empresa recuperanda e seus sócios.

A lei atual prevê que “a decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor, inclusive aquelas dos credores particulares do sócio solidário” (art. 6º, caput) e que “em hipótese nenhuma excederá o prazo improrrogável de 180 (cento e oitenta) dias contado do deferimento do processamento da recuperação, restabelecendo-se, após o decurso do prazo, o direito dos credores de iniciar ou continuar suas ações e execuções, independentemente de pronunciamento judicial” (art. 6º, §4º).

Na prática, esse prazo de 180 dias de suspensão não é absolutamente respeitado e a regra, que pretendia ser absolutamente inflexível, tornou-se letra morta.

O Projeto propõe a antecipação do momento da suspensão das ações para a data do ajuizamento do pedido de recuperação, além de especificar o rol de ações contra o devedor que devem ser suspensas, ao determinar que “a decretação da falência ou o ajuizamento do pedido de recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções contra o devedor, além de qualquer forma de retenção, arresto, penhora ou constrição judicial ou extrajudicial contra o devedor, incluídas aquelas dos credores particulares do sócio solidário”.

A alteração visa fortalecer o posicionamento jurisprudencial e conferir previsibilidade às decisões judiciais, já que esses pontos eram definidos caso a caso, de acordo com o entendimento de cada Magistrado.

No que se refere aos requisitos para formular o pedido de recuperação, um deles é que o empresário e a sociedade empresária exerçam “regularmente suas atividades há mais de 2 (anos)”, conforme previsto no caput do art. 48 da LRF.

O exercício da atividade empresária é comprovado através de certidão expedida pela Junta Comercial. Nesse cenário, o produtor rural, pessoa física não submetida ao regime jurídico-empresarial, poderia ser beneficiado pela LRF? E ainda, o produtor rural que exerceu sua atividade por muito tempo, mas que somente há menos de dois anos formalizou seu registro perante a Junta Comercial, teria cumprido a exigência do art. 48 acima?

Fato é que a resposta para essas questões não está contemplada na lei, ao menos expressamente. E para sanar essa omissão, encontram-se em trâmite alguns Projetos de Lei objetivando favorecer a inclusão dos produtores rurais – pessoas físicas – na LRF.

O Projeto n° 6279/2013 propõe que o produtor rural que não optou pelo registro comercial cumpra a disposição contida no art. 48 da LRF com a comprovação do exercício de sua atividade através de simples declaração de imposto de renda.

Além disso, também está em tramitação o Projeto de Lei n° 7158/2017 que propõe a inclusão do §2° ao art. 48 da LRF, para que a pessoa jurídica ou física comprove o exercício de sua atividade “por meio da Declaração de Informações Econômico-fiscais da Pessoa Jurídica – DIPJ que tenha sido entregue tempestivamente, ou pela Carteira de Produtor Rural ou da inscrição na Secretaria da Fazenda da respectiva unidade da Federação, exigindo-se que o requerente exerça regularmente suas atividades há pelo menos 1 (um) ano.”

Mais concisamente, o Projeto de Lei 624/2018 sugere inclusão do parágrafo único ao art. 1º, a fim de esclarecer que “o disposto nesta lei aplica-se aos produtores rurais”.

Referidos Projetos, reconhecendo a importância da atividade agrária e rural para a economia brasileira, exercida em grande parte por agricultores autônomos, objetivam o acesso desses produtores ao benefício da LRF.

Outro ponto também é objeto de reforma: o conceito de “crédito existente”, descrito no art. 49 da Lei de Recuperação, utilizado para definir quais créditos estarão sujeitos à recuperação, o qual, num primeiro momento não se apresenta como um termo de complexa definição. As empresas têm pleno conhecimento de suas obrigações sociais e contratuais, vencidas e vincendas, de forma que os registros de créditos de empregados, fornecedores, fiscais etc., constantes de seus documentos contábeis são uma importante base para apuração dos “créditos existentes” na data do pedido de recuperação.

A lei em vigência especifica como créditos existentes as obrigações já contraídas, ainda que o prazo para cumprimento dessa obrigação não tenha vencido.

Ocorre que existem créditos sobre os quais pairam controvérsia acerca de sua existência. É o caso, por exemplo, dos créditos que estão sendo objeto de ações judiciais.

E com relação a esses créditos, quando poderiam ser considerados “existentes” para análise de sua submissão ao PRJ? Há mais de um entendimento doutrinário a respeito.

Para uma parte da doutrina, o crédito objeto de ação judicial é considerado existente no momento que a sentença condenatória é proferida, pois essa é a ocasião em que o crédito é reconhecido e validado pelo Poder Judiciário, estando, a partir de então, juridicamente constituído.

Outro entendimento é o de que o crédito é considerado existente quando do trânsito em julgado da decisão condenatória, ou seja, a partir do momento em que não houver mais a possibilidade de recurso contra a sentença.

Essas duas linhas de entendimento se baseiam numa questão formal: enquanto não houver a prolação da sentença, ou seu trânsito em julgado, o credor detém tão somente uma expectativa de direito, e não um crédito constituído. Mera expectativa de direito não seria um “crédito existente” para efeito do art. 49.

Seguindo outra linha, há o entendimento que analisa a questão sob o aspecto material: o crédito é constituído no momento da ocorrência do seu fato gerador, pois a sentença condenatória apenas reconhece o fato e declara o direito dele decorrente, com efeito retroativo. De acordo com esse entendimento, a sentença não constituiria o crédito, mas apenas o declararia; o crédito lhe seria pré-existente.

A solução para tal controvérsia não está claramente indicada na lei e o Projeto tenta elucidar a questão ao propor que “estão sujeitos à recuperação judicial os créditos cuja contrapartida tenha ocorrido até a data do pedido de recuperação e as obrigações existentes na data do pedido, ainda que não vencidos, mesmo ilíquidos” (art. 49, caput) e que “sujeitam-se à recuperação judicial os créditos, inclusive trabalhistas, decorrentes de contrapartidas ou fatos anteriores ao ajuizamento da recuperação judicial, mesmo que a sua constituição tenha ocorrido em data posterior” (art. 49, §7º).

Vale dizer, estariam sujeitos à recuperação todos os créditos cujo fato gerador tenha ocorrido até a data do pedido, independentemente de sua liquidez naquele momento e da data de sua “constituição”, ou seja, do reconhecimento do direito por sentença judicial.

Outro aspecto que está sendo objeto de alteração no âmbito da Recuperação Judicial diz respeito aos créditos tributários.

A legislação atual, em seu artigo 6°, §7°, dispõe que “as execuções de natureza fiscal não são suspensas pelo deferimento da recuperação judicial, ressalvada a concessão de parcelamento nos termos do Código Tributário Nacional e da legislação ordinária específica”, do que resulta que o legislador excluiu o crédito tributário do regime da recuperação judicial.

Deste modo, pela lei em vigor, o devedor que formular o pedido de recuperação deve regularizar as dívidas tributárias no âmbito administrativo ou no bojo das execuções fiscais em andamento, o que pode gerar conflito em relação aos interesses dos demais credores e muitas vezes pode também prejudicar o plano de recuperação a ser arquitetado.

Deste modo, está em tramitação o Projeto de Lei n° 6229/2005 (apensado ao Projeto n° 10.222/2018) que modifica o §7°, do art. 6° da lei atual para “submeter todos os créditos tributários à recuperação judicial”, colocando-os no mesmo plano dos demais créditos existentes, ressalvadas as preferências legais e formas de pagamento.

Enfim, tem-se como inegáveis os benefícios da recuperação judicial para a economia brasileira e o exponencial aumento da utilização deste instituto nos últimos anos, desde o advento da Lei n° 11.101/2005.

Todavia, há de se ponderar que a legislação em vigor pode ser aprimorada e modernizada, conferindo maior efetividade e segurança jurídica para que o procedimento atinja a sua destinação precípua: a preservação da atividade econômica e dos direitos dos credores.

Loteamentos crescem 38% no 2º trimestre: 30,8 mil novos lotes para venda

Diante do desempenho fraco na venda de imóveis residenciais prontos, a compra e venda de lotes tem ganhado espaço no mercado imobiliário de São Paulo. Ao longo do segundo trimestre o número de lotes 38%, mas não sustentou o avanço sinalizado pelos resultados bastante fortes do último trimestre de 2017.

Os dados são do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) e apontam o lançamento de 5,6 mil lotes residenciais espalhados por 12 loteamentos e com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 641 milhões, 59% superior ao do mesmo período do ano passado. (R$ 402 milhões).

Ainda que a alta na comparação anual anime os empresários das 55 cidades mapeadas pelo estudo feito em parceria com a Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO), o desempenho de 2018 decepcionou quando comparado ao registrado entre outubro e dezembro do ano passado.

No último trimestre de 2017 foram lançados 36 loteamentos que reuniam mais de 15 mil lotes. No final do ano passado havia uma indicação de recuperação das vendas e dos lançamentos. Entretanto, essa sinalização acabou não ocorrendo no primeiro semestre deste ano, em virtude da instabilidade política e da greve dos caminhoneiros, que derrubaram a confiança de consumidores e empresários.

O Estado de São Paulo tem 30,8 mil lotes novos para venda em estoque ante o total de 173,6 mil lançados de janeiro de 2012 a junho de 2018. Os dados são de pesquisa realizada pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) em parceria com a Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO) e Bureau de Inteligência Corporativa (BRAIN).

A amostragem tem como base as 55 cidades que mais se destacam no segmento, representando 51% do total de projetos aprovados pelo Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (Graprohab), de janeiro de 2013 a setembro de 2017.

No loteamento, a área total do terreno é subdividida em terrenos menores, os lotes. Eles devem ser entregues com todos os serviços básicos: rede de água potável, sistema de esgoto, pavimentação, eletrificação e iluminação pública.

De acordo com o levantamento, no primeiro trimestre de 2017 foram colocados no mercado 7,7 mil novos lotes em 25 loteamentos. No trimestre seguinte, o número caiu para 4 mil unidades em 10 loteamentos. Os números se repetiram nos três meses posteriores. O último período do ano teve aumento: 15,1 mil novos lotes lançados em 35 loteamentos.

Em 2018, porém, o número caiu para 4,5 mil lotes em 13 loteamentos lançados até o final do primeiro trimestre. O índice, no entanto, subiu para 5,6 mil no final do segundo trimestre, com valor global de vendas (VGV) de R$ 641 milhões.

As cidades com maior quantidade de lotes lançados no primeiro semestre deste ano foram: São José dos Campos (2.128), Campinas (1.552), São José do Rio Preto (1.045), Sorocaba (968) e Ribeirão Preto (881). Campinas também se destacou pelo VGV mais alto: R$ 222 milhões.

“Há tendência de diminuição da instabilidade no cenário econômico e é um bom período para avaliar as oportunidades das ofertas de lotes urbanizados”, afirma Portugal.

Professor de Marketing, Estratégia de negócios e Problemas Econômicos da Fundação Getúlio Vargas, Alberto Ajzental concorda. “Quem não quebrou ou perdeu o emprego, é menos provável que perca nos próximos anos, pois agora há um ponto de inflexão para melhor. Se o comprador está estável, é um bom momento para a compra de lote”, diz ele, que também é engenheiro civil e executivo financeiro do mercado imobiliário.

O que define o preço é sempre a oferta e a demanda. Se a tendência é de o estoque diminuir, o preço tende a se manter ou aumentar”, acrescenta. De acordo com o professor, um lote pode chegar a valer 20% do valor do imóvel. “É um passo menor. Se tenho o sonho de ter um imóvel, o lote é muito mais acessível. É fácil comprar um lote, difícil é construir em cima dele”.

 

 

Segundo o estudo do Secovi-SP, a área média dos lotes em loteamentos abertos é de 209 m², enquanto nos fechados sobe para 364 m². O preço médio do m² de área privativa nos loteamentos fechados também é maior: R$ 558 ante R$ 415 nos abertos.

 

Outro ponto importante a se observar na compra de um lote diz respeito a verificar se o loteamento não é clandestino. A primeira diferença escancarada e que o consumidor pode identificar é a falta da documentação regular. Outro sinal claro de que se trata de um lote clandestino é o preço de venda. Nesse sentido, como em qualquer compra, o consumidor deve pesquisar e desconfiar se o valor está muito abaixo do mercado.

Esses loteamentos não cumprem os requisitos estabelecidos pela Prefeitura, como implantação de escoamento de águas da chuva, iluminação pública, tratamento de esgoto, abastecimento de água potável e eletricidade e iluminação pública. Além de enfrentar problemas de estrutura, o adquirente fica sujeito até a perder o lote, já que qualquer contrato de compra perde a sua validade quando seu objeto for ilícito.

 

Imóveis de até R$ 1,5 mi já podem ser financiados pelo FGTS

A partir desta terça-feira, 30 de outubro de 2018, os brasileiros que possuírem saldo no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) poderão financiar imóveis de até 1,5 milhão de reais. A elevação do limite já havia sido decidida no fim de julho pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), mas teria vigência apenas a partir de 1º de janeiro de 2019. O governo decidiu antecipar a medida!

Essa antecipação da elevação do limite foi uma demanda de mercado imobiliário e avaliada como positiva pelo Banco Central. Antes, os limites eram de 950 mil reais para imóveis em São Paulo, Rio, Brasília e Belo Horizonte e 800 mil reais no restante do país. Agora, o teto de 1,5 milhão reais passa a valer de forma definitiva para todos os municípios brasileiros.

As instituições financeiras tem plenas condições de operar imediatamente sob o novo limite, sem necessidade de ajustes, o que levou à decisão. A mudança vale para financiamentos contratados dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que prevê juro máximo de 12% ao ano mais a correção monetária pela TR.

Foi uma demanda de mercado. É um incentivo ao mercado imobiliário, abrindo caminho para novas contratações!

As construtoras demandam desde agosto a antecipação da vigência do novo limite. O técnico do BC garante que a análise desse pedido foi feita de forma rápida pelo BC.

A entrada em vigor das demais mudanças feitas em julho para os financiamentos do SFH continua fixada para 1º de janeiro de 2019. Entre essas alterações estão a maior flexibilidade das regras de direcionamento pelos bancos dos recursos da poupança. De cada 100 reais na caderneta de poupança, 65 reais precisam necessariamente ser direcionados para o financiamento imobiliário, sendo que 52 reais são obrigatoriamente emprestados segundo as condições do SFH.

A partir de 2019, não haverá mais obrigatoriedade de aplicação dos recursos pelas condições do Sistema Financeiro de Habitação. Na prática, os bancos e os mutuários poderão pactuar livremente as taxas de juros. Além disso, quando não houver dinheiro do FGTS envolvido no negócio, não haverá limite para o valor do imóvel financiado. Também haverá liberdade para decidir o índice que vai corrigir o valor dos contratos.

Energia Renovável: Bolsonaro deve acelerar licenciamento ambiental de hidrelétricas

O novo governo do presidente eleito Jair Bolsonaro vai dar celeridade ao processo de licenciamento ambiental de grandes empreendimentos de energia elétrica, com destaque para usinas hidrelétricas, disse o presidente do Fórum de Meio Ambiente do Setor Elétrico (FMASE), Marcelo Moraes. Segundo ele, porém, o novo governo não deverá abrir mão da segurança e das prerrogativas ambientais necessárias aos projetos.

“Sabemos que o viés do novo presidente é um pouco mais liberal do ponto de vista ambiental. Então, vemos isso de uma certa forma, com bons olhos, mas também com uma preocupação. Mas temos mais a ganhar do que a perder”.

O presidente do FMASE afirmou ainda que espera haver mais espaço para o debate de licenciamento de grandes projetos hidrelétricos.

“Talvez possamos pensar em construção de hidrelétricas com reservatórios”, completou ele, citando o projeto de São Luiz do Tapajós, de mais de 8 mil megawatts (MW) de capacidade, cujo licenciamento ambiental foi arquivado nos últimos anos.

Câmara aprova distrato com multa de 50% do valor pago: projeto de lei segue agora para o Senado

A Câmara dos Deputados aprovou, no dia 6 de junho, o projeto de lei para regulamentar o distrato imobiliário, quando o comprador desiste da aquisição de um imóvel e devolve para a construtora. O texto, que seguirá para análise do Senado, tenta evitar disputas judiciais, estabelecendo uma taxa de 25% a 50% sobre o valor pago, e garantir segurança jurídica para as incorporadoras imobiliárias investirem. No caso de lotes de terra, a multa é muito maior, sobre o valor total do contrato, o que aumenta as chances de o comprador sair sem nada.

A proposta é uma demanda do setor de construção civil desde a crise econômica. Com a recessão, muitos desistiram dos imóveis e ingressaram na justiça para retomar os valores já pagos, o que causou prejuízos as empresas. O projeto determina regras para devolução dos pagamentos e uma taxa pela desistência.

Essa taxa será de 25% do valor pago pelo comprador, mas pode chegar a 50% caso o imóvel esteja sendo construído no regime de patrimônio de afetação (quando os ativos e passivos do projeto imobiliário são separados dos da incorporadora). Também será descontada a comissão pela corretagem e, se o imóvel já estava disponível para utilização ou ocupado pelo comprador, ele terá que pagar ainda os impostos reais sobre o bem, condomínio, encargos e aluguel equivalente.

Pelo projeto, a empresa terá 180 dias (seis meses) para restituir o dinheiro no regime normal. No caso do patrimônio de afetação, quem desistiu só receberá 30 dias após a conclusão da obra, com a liberação do habite-se. Se a construtora revender a unidade antes, o prazo cai para 30 dias depois do novo negócio.

Caso a pessoa consiga repassar o imóvel para outra e a incorporadora aceite a substituição, ela fica livre multa. As regras mais duras – e que não foram debatidas no plenário – são para desistência de compra de unidades em um loteamento imobiliário. Nesse caso a multa será maior, equivalente ao valor total do contrato e não do que já foi pago. Do que seria restituído caberá desconto de 10% do valor atualizado do contrato, acrescido de 1% ao mês pela fruição do imóvel, contados a partir da transmissão da posse, além da corretagem e impostos e condomínio.

Não há trava e, com os descontos, quem romper o contrato pode sair sem nada do que pagou. O percentual que ficará com as incorporadoras imobiliárias foi o único ponto de disputa na Câmara. Parte de oposição defendeu que deveria ficar em 10% do valor já pago para não penalizar quem perdeu o emprego e ficou sem condições de pagar. “Há 60 mil casos de distrato no Judiciário, que decide que a incorporadora pode reter entre 10% e 25%. Não é razoável fixarmos a multa no patamar de cima da jurisprudência”, afirmou o deputado Rubens Pereira Júnior (MA). A construtora, argumentou, não sairia prejudicada porque poderia vender de novo o imóvel.

Já o deputado Beto Mansur (MDB-SP) afirmou que as empresas precisam ser ressarcidas e pediam 100% do valor pago. “Isso inibe pessoas que entrem num negócio para especular e deem prejuízo a todos quando decidem sair”, disse.

A emenda de PT e PC do B foi rejeitada por 209 a 144. O projeto garante o direito de receber de volta dos pagamentos se a construção atrasar. A incorporadora poderá adiar a entrega da obra em até 180 dias (seis meses). Se estourar esse prazo, o comprador pode romper o contrato e receberá 100% do que pagou de volta, além de multa, em até 60 dias.

O valor da multa será estabelecido no contrato, mas isso pode virar um problema para a empresa porque o Judiciário tem entendido que deve ser isonômica: se é de 25% para o comprador, é de 25% para a incorporadora. Se o comprador quiser continuar com o imóvel apesar do atraso, ele receberá indenização de 1% do valor pago à construtora para cada mês adiado.

O texto cria ainda um prazo de sete dias de arrependimento da compra quando ocorrer fora da sede da incorporadora – num estande de vendas, por exemplo.

Para o setor de incorporação, o projeto foi o possível, embora não tenha sido o ideal. “Estou feliz pelo texto ter sido aprovado. O melhor acordo é aquele que deixa todo mundo levemente insatisfeito”, afirma o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins.

Nos últimos anos, a questão foi considerada o maior desafio para o setor e uma das principais razões para a piora dos resultados das incorporadoras. Cada vez que um imóvel é devolvido, a receita correspondente à venda é revertida. Na maior parte das vezes, a revenda da unidade é feita com preço inferior ao que o imóvel tinha sido comercializado inicialmente, o que significa pressão das margens.

Para o fundador da Tecnisa e vice-presidente do conselho de administração, Meyer Nigri, o texto aprovado é “bom, mas está longe de ser o ideal”. “No mundo todo, o comprador perde tudo em caso de distrato”, comparou. O presidente do Sindicato das Indústrias de Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), José Romeu Ferraz Neto, ressaltou que “não é o que o setor queria”. “Mas havia uma segurança jurídica enorme e agora há uma regra”, afirmou.

O presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antônio França, concordou. “O Brasil caminha para amadurecer e chegar onde os países evoluídos estão, e a retenção de recursos, em caso de distratos, é muito maior”, afirmou. Com a aprovação, os clientes vão pensar melhor para tomar a decisão de comprar o imóvel, destacou o empresário Carlos Terepins, fundador da Nortis Incorporadora e Construtora. “A medida é benéfica para o setor e tende a inibir os distratos.”