Boas previsões para os CRI em 2018

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Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são títulos de crédito que estão no mercado há 21 anos, desde 1997, ano de sua criação. No início, as emissões de CRI se mostravam bastante tímidas, mudando seu rumo a partir do ano de 2006, quando, efetivamente, houve uma consolidação desse instrumento no mercado financeiro, aumentando de forma consistente o volume de emissões de CRI.

O desenvolvimento do mercado de securitização de créditos imobiliários está ligado a vários fatores, dentre eles a evolução do sistema de financiamento imobiliário, que permitiu a criação de novos lastros, sendo o mais recente o home equity.

O ano de 2016 apresentou altos índices na emissão de CRI, com queda em 2017 e, em 2018, já reservando elevadas expectativas de crescimento, por conta, dentre outros fatores, da queda da taxa de juros.

Sem dúvida, o fortalecimento econômico impulsiona o setor imobiliário, dos CRI, fazendo com que investidores voltem a atenção para operações mais estruturadas. Como o lastro do CRI está baseado em créditos que se originam do setor imobiliário (financiamentos residenciais, comerciais ou para construção, contratos de locação de longo prazo e o atual lastro permito pela CVM, os home equity), a economia ligada ao setor influencia diretamente a securitização desses títulos.

Neste sentido, portanto, a inflação e o PIB do país estão ligados ao número de emissões de CRI, já que os mesmos impactam o mercado de capitais.

Analisando o comportamento do mercado nos últimos 5 anos é possível ponderar que, sem dúvida, a diminuição da taxa de juros é um atrativo a ser considerado como forte impulsionador deste título, porém, mais além do que isso, a operação estruturada – ou seja, respaldada em rígidos mecanismos de garantia e lastro – torna o CRI um título diferenciado e em constante ascensão.

Não há fórmula que estabeleça o sucesso de uma operação de CRI. Cada uma reserva suas peculiaridades e a estrutura e o custo estão intimamente relacionados. Maior risco, maior o custo. Não obstante a estrutura que se construa, uma vez que o CRI é emitido, é imprescindível o cuidado com a manutenção da garantia.

O insucesso de certas operações, por vezes, é marcado por um precário acompanhamento de cada uma das garantias concedidas. Uma vez que se mantenha o acompanhamento permanente, quando do primeiro sinal de crise, já é possível realinhar a cadeia de garantias, reestruturando, se for o caso, a operação como um todo.

Sendo assim, ainda que a emissão do CRI ocorra em um cenário econômico favorável, se houver colapso das garantias, a operação altamente estruturada não se sustenta.

O processo de securitização de títulos imobiliários conta com o instituto da alienação fiduciária dos bens imóveis. Via de regra, esse instituto gera segurança jurídica para os investidores, pois permite a execução do bem em caso de inadimplemento. Os investidores, portanto, buscam financiamentos provenientes de imóveis com alienação fiduciária, já que esse instrumento traz, de certo modo, uma maior liquidez ao investimento, uma vez que o mecanismo de recuperação é célere e seguro.

A alienação fiduciária, sem dúvida, veio a impulsionar o investimento em certificados de recebíveis, já que nascem de uma maneira mais estável, com riscos relativamente mais controlados e mensurados.

Porém, o Supremo Tribunal Federal está analisando a inconstitucionalidade da execução extrajudicial em contratos de mútuo com alienação fiduciária do bem imóvel. De acordo com a Lei 9.514/97, é possível que o agente fiduciário proceda à execução extrajudicial forçada, sem a intervenção do poder judiciário. O procedimento de execução extrajudicial permite às instituições financeiras procederem à tomada do imóvel e à realização de leilões para vendê-los.

O entendimento que sustenta a inconstitucionalidade é no sentido de defender que o procedimento extrajudicial da expropriação do imóvel colide com princípios basilares da Constituição Federal, como o devido processo legal, a ampla defesa, o contraditório e a inafastabilidade de jurisdição. O procedimento extrajudicial não permite, segundo entendimento, a ampla defesa do devedor, pois o bem pode ser executado de maneira forçada.

Sendo a alienação fiduciária julgada inconstitucional, os credores não serão impedidos de procederem à execução do bem. Serão, no entanto, impedidos de realizarem isso de forma extrajudicial, passando, assim, a ação de execução ser dirigida ao poder judiciário.

O advento da Lei 9.514/97 trouxe significativos avanços ao mercado imobiliário, que, até então, enfrentava grandes dificuldades nas estruturas de garantias que, basicamente, eram amparadas por hipotecas. Superadas as hipotecas, a alienação tornou-se o grande respaldo dos credores, imbuídos de métodos mais céleres de recuperação no momento de colapso.

A eventual declaração de inconstitucionalidade poderá trazer uma certa defasagem ao sistema imobiliário, que será forçado a buscar garantias suplementares ou alternativas.

Considerando, assim, este cenário que se coloca surge a questão: seria somente a taxa de juros a grande e atual impulsionadora dos CRI?

Certamente não. Maior rentabilidade é sempre a força motriz para o investimento. Porém, se a operação não se mantiver, comprovadamente, em pé, não há gatilho que sozinho dê a força necessária para o maquinário girar. Portanto, se pudermos criar uma fórmula miraculosa, esta seria: rentabilidade, garantias boas e estruturadas e acompanhamento/manutenção sadia destas garantias. Aplicando-se a “fórmula perfeita”, teremos, sem dúvida, o grande ano dos CRI.

Câmara aprova distrato com multa de 50% do valor pago: projeto de lei segue agora para o Senado

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A Câmara dos Deputados aprovou, no dia 6 de junho, o projeto de lei para regulamentar o distrato imobiliário, quando o comprador desiste da aquisição de um imóvel e devolve para a construtora. O texto, que seguirá para análise do Senado, tenta evitar disputas judiciais, estabelecendo uma taxa de 25% a 50% sobre o valor pago, e garantir segurança jurídica para as incorporadoras imobiliárias investirem. No caso de lotes de terra, a multa é muito maior, sobre o valor total do contrato, o que aumenta as chances de o comprador sair sem nada.

A proposta é uma demanda do setor de construção civil desde a crise econômica. Com a recessão, muitos desistiram dos imóveis e ingressaram na justiça para retomar os valores já pagos, o que causou prejuízos as empresas. O projeto determina regras para devolução dos pagamentos e uma taxa pela desistência.

Essa taxa será de 25% do valor pago pelo comprador, mas pode chegar a 50% caso o imóvel esteja sendo construído no regime de patrimônio de afetação (quando os ativos e passivos do projeto imobiliário são separados dos da incorporadora). Também será descontada a comissão pela corretagem e, se o imóvel já estava disponível para utilização ou ocupado pelo comprador, ele terá que pagar ainda os impostos reais sobre o bem, condomínio, encargos e aluguel equivalente.

Pelo projeto, a empresa terá 180 dias (seis meses) para restituir o dinheiro no regime normal. No caso do patrimônio de afetação, quem desistiu só receberá 30 dias após a conclusão da obra, com a liberação do habite-se. Se a construtora revender a unidade antes, o prazo cai para 30 dias depois do novo negócio.

Caso a pessoa consiga repassar o imóvel para outra e a incorporadora aceite a substituição, ela fica livre multa. As regras mais duras – e que não foram debatidas no plenário – são para desistência de compra de unidades em um loteamento imobiliário. Nesse caso a multa será maior, equivalente ao valor total do contrato e não do que já foi pago. Do que seria restituído caberá desconto de 10% do valor atualizado do contrato, acrescido de 1% ao mês pela fruição do imóvel, contados a partir da transmissão da posse, além da corretagem e impostos e condomínio.

Não há trava e, com os descontos, quem romper o contrato pode sair sem nada do que pagou. O percentual que ficará com as incorporadoras imobiliárias foi o único ponto de disputa na Câmara. Parte de oposição defendeu que deveria ficar em 10% do valor já pago para não penalizar quem perdeu o emprego e ficou sem condições de pagar. “Há 60 mil casos de distrato no Judiciário, que decide que a incorporadora pode reter entre 10% e 25%. Não é razoável fixarmos a multa no patamar de cima da jurisprudência”, afirmou o deputado Rubens Pereira Júnior (MA). A construtora, argumentou, não sairia prejudicada porque poderia vender de novo o imóvel.

Já o deputado Beto Mansur (MDB-SP) afirmou que as empresas precisam ser ressarcidas e pediam 100% do valor pago. “Isso inibe pessoas que entrem num negócio para especular e deem prejuízo a todos quando decidem sair”, disse.

A emenda de PT e PC do B foi rejeitada por 209 a 144. O projeto garante o direito de receber de volta dos pagamentos se a construção atrasar. A incorporadora poderá adiar a entrega da obra em até 180 dias (seis meses). Se estourar esse prazo, o comprador pode romper o contrato e receberá 100% do que pagou de volta, além de multa, em até 60 dias.

O valor da multa será estabelecido no contrato, mas isso pode virar um problema para a empresa porque o Judiciário tem entendido que deve ser isonômica: se é de 25% para o comprador, é de 25% para a incorporadora. Se o comprador quiser continuar com o imóvel apesar do atraso, ele receberá indenização de 1% do valor pago à construtora para cada mês adiado.

O texto cria ainda um prazo de sete dias de arrependimento da compra quando ocorrer fora da sede da incorporadora – num estande de vendas, por exemplo.

Para o setor de incorporação, o projeto foi o possível, embora não tenha sido o ideal. “Estou feliz pelo texto ter sido aprovado. O melhor acordo é aquele que deixa todo mundo levemente insatisfeito”, afirma o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins.

Nos últimos anos, a questão foi considerada o maior desafio para o setor e uma das principais razões para a piora dos resultados das incorporadoras. Cada vez que um imóvel é devolvido, a receita correspondente à venda é revertida. Na maior parte das vezes, a revenda da unidade é feita com preço inferior ao que o imóvel tinha sido comercializado inicialmente, o que significa pressão das margens.

Para o fundador da Tecnisa e vice-presidente do conselho de administração, Meyer Nigri, o texto aprovado é “bom, mas está longe de ser o ideal”. “No mundo todo, o comprador perde tudo em caso de distrato”, comparou. O presidente do Sindicato das Indústrias de Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), José Romeu Ferraz Neto, ressaltou que “não é o que o setor queria”. “Mas havia uma segurança jurídica enorme e agora há uma regra”, afirmou.

O presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antônio França, concordou. “O Brasil caminha para amadurecer e chegar onde os países evoluídos estão, e a retenção de recursos, em caso de distratos, é muito maior”, afirmou. Com a aprovação, os clientes vão pensar melhor para tomar a decisão de comprar o imóvel, destacou o empresário Carlos Terepins, fundador da Nortis Incorporadora e Construtora. “A medida é benéfica para o setor e tende a inibir os distratos.”

Contratos de franquia: cobrança judicial dos royalties

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Os contratos de franquia empresarial, ou franchising, costumam estabelecer a obrigação de o franqueado pagar um valor mensal pelo uso da marca, dos produtos e do suporte oferecidos pelo franqueador. Esta remuneração, denominada royalties na Lei de Franquias, é normalmente estipulada com base em um percentual incidente sobre as vendas realizadas pelo franqueado, ou sobre os produtos adquiridos para revenda.

Ocorre que este meio de remuneração pode resultar em problemas significativos quando de uma eventual cobrança judicial. E isto porque, quando o contrato de franquia é redigido desta forma, não é possível executar diretamente os valores de royalties em aberto.

 A lei processual determina que documentos assinados por duas testemunhas podem ser objeto de execução direta, e os contratos de franquia atendem a este requisito, conforme norma legal específica. Mas não é possível calcular o valor em aberto com base na simples leitura do contrato, sendo necessário verificar os montantes de venda ou de compra do franqueado para estabelecer a quantia devida ao franqueador.

E nestas situações os Tribunais entendem que o franqueador não pode simplesmente apresentar em juízo as planilhas de compras ou de vendas para executar as quantias. É necessário mover um processo judicial complexo para discutir os valores em aberto e ao final, por meio de sentença, o juiz condenará o franqueado a pagar os royalties.

Isto significa que, na prática, o franqueador terá de discutir em juízo com o franqueado por anos antes de executar o valor em aberto e realizar a penhora de valores em conta corrente, a penhora e venda de imóveis, e outros atos capazes de resultar no pagamento.

Existem diversas maneiras de evitar esta demora, porém a mais simples, e mais eficaz, é a estipulação de um valor mensal fixo de royalties ou, quando isto não for possível, é interessante estipular um valor mensal mínimo a este título.

O que importa, para fins de execução direta dos valores previstos no contrato de franquia, é que duas condições sejam atendidas: o contrato precisa ser assinado por duas testemunhas, e deve ser possível calcular o valor em aberto por meio de simples cálculo aritmético, de forma já prevista no documento.

Uma vez estabelecida uma remuneração mensal fixa, ou um valor mínimo mensal a título de royalties, será possível exigir esta quantia diretamente em juízo, iniciando os procedimentos de penhora e execução de forma imediata, sem precisar discutir os valores previamente. Tais cuidados na elaboração do contrato de franquia podem evitar anos de demora na cobrança da remuneração devida ao franqueador.

Responsabilidade penal ambiental

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Considera-se meio ambiente qualquer fator que contribua ou influencie, permitindo, abrigando ou regendo a vida em todas suas formas, conforme disposto no art. 3º, I, da Lei 6.938/81, que dispõe sobre a Política Nacional do Meio Ambiente:

“Art 3º – Para os fins previstos nesta Lei, entende-se por: I – meio ambiente, o conjunto de condições, leis, influências e interações de ordem física, química e biológica, que permite, abriga e rege a vida em todas as suas formas; […]”.

Trata-se o bem ambiental de bem de uso comum, de interesse difuso, transindividual, cuja sustentabilidade, ou seja, a conciliação entre o desenvolvimento social e a preservação da qualidade ambiental, é de responsabilidade de todos, bem a necessidade de solidariedade entre povos e gerações, de forma a garantir que todas as gerações (atuais e futuras) usufruam da qualidade ambiental.

O direito ambiental surge de forma a reger a relação entre homem e meio ambiente, a fim de proteger o bem ambiental de qualquer degradação.

Degradação esta que o art. 3º, II, da Lei 6.938/81 conceitua como qualquer “alteração adversa das características do meio ambiente”, tendo por objetivo efetivar a garantia disposta na Constituição Federal, no caput do art. 225, a seguir descrito:

“Art. 225. Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações”.

Desta feita, destaca-se ainda que, diante do caráter repressivo do Direito Ambiental, que busca proteger a qualidade ambiental, a mera conduta capaz de causar um dano, já é possível de ser responsabilizado o agente, pessoa física ou jurídica.

A responsabilidade penal, contudo, pressupõe o enquadramento do fato real à norma escrita em lei que o tipifique como crime.

A legislação que atualmente protege em caráter penal o bem ambiental, seja ele natural, artificial ou cultural, é a Lei 9.605/98, denominada a “Lei dos Crimes Ambientais”, que, com o objetivo de preservar o bem ambiental, apresentou a face da responsabilização penal pelo dano ao meio ambiente, dispondo sobre as sanções penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente.

Tal legislação observa alguns principais elementos e disposições, os quais, objetos deste estudo, destacam-se a seguir.

Regra geral, conforme preceitua o art. 2º da Lei dos Crimes Ambientais, o sujeito ativo do Crime Ambiental pode ser qualquer pessoa que, de qualquer forma, concorre para os crimes previstos na Lei dos Crimes Ambientais.

Há, no entanto, tipos penais que estabelecem crimes próprios, nos quais o agente do fato só pode ser aquele especificado em lei.

A exemplo, um funcionário público nos crimes previstos no art. 66 e 67 da legislação supra. Incide ainda nas penalidades o diretor, o administrador, o membro de conselho e de órgão técnico, o auditor, o gerente, o preposto ou mandatário de pessoa jurídica, que, sabendo da conduta criminosa, não impediu a sua prática quando podia agir para evitá-la.

O Direito Ambiental, por meio da Lei dos Crimes Ambientais, passou a prever a possibilidade de penalização criminal também sob as pessoas jurídicas nos casos em que a infração seja cometida por decisão de seu representante ou de seu órgão colegiado, para interesse ou benefício da sua entidade, contrariando assim o princípio penalista de que empresas não podem delinquir.

Por esta lei, as pessoas jurídicas são passíveis de penas de multas, restritivas de direitos e prestação de serviços à comunidade.

Tal disposição não exclui, portanto, a responsabilidade das pessoas físicas, autoras, co-autoras ou partícipes do mesmo fato.

O sujeito passivo do crime ambiental, por sua vez é toda a coletividade, de maneira difusa, conforme preceitua a própria Constituição Federal em seu artigo 225, ao dizer que o meio ambiente é um “bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida”.

De fato, a coletividade é a titular do interesse de ver preservado todo o patrimônio ambiental, de forma que a agressão ao bem jurídico meio ambiente afeta a todos de maneira indeterminada.

Na Lei dos Crimes Ambientais, os crimes, em quase sua totalidade, tem como elemento subjetivo o dolo, raras as disposições em que a lei expressa sobre a modalidade culposa.

A Lei dos Crimes Ambientais se trata de norma penal em branco, ou seja, apesar de descrever a conduta delitiva, em inúmeros dispositivos o faz de forma vaga, incompleta ou impreciso, de forma que se faz necessário recorrer a diversos dispositivos infra, como legislações especiais, regulamentos de entes federativos, resoluções de órgãos da gestão ambiental, entre outros tipos normativos, a fim de complementação e/ou explicação do dispositivo, e, assim, integra o próprio tipo penal.

Antes de passar à análise do crime ambiental, propriamente dito, recordemos o que é crime formal ou material. Crime material é aquele que descreve em seu próprio tipo penal a conduta humana e o resultado produzido por esta conduta, isto é, depende de um resultado para se consumar.

Por exemplo, para o crime de homicídio se consumar, é necessário que tenha ocorrido a morte.

O crime formal, no entanto, não exige que haja qualquer resultado para se consumar, mesmo que seja possível um resultado, a simples ação humana e a vontade do agente já o consuma.

Por exemplo, o crime de ameaça, que não depende que o objeto da ameaça ocorra, a própria ameaça já consuma o crime.

Os crimes ambientais se encaixam nesta última classificação – crime formal, ou seja, se consuma com a simples conduta, de ação ou omissão, do fato tipificado, independente da efetiva ocorrência de algum dano ambiental.

Isso se dá devido à necessidade de tutelar o meio ambiente, buscando sua preservação e coibindo as ações humanas que possam o prejudicar, mesmo que, no fato concreto, não tenha causado qualquer dano.

Ao punir a conduta isolada, proibida apenas por sua chance de risco, evita-se que haja precedentes dessa conduta, a fim de não resultar a degradação ambiental, que muitas vezes é irreversível.

A ideia fundamental é do meio ambiente ecologicamente equilibrado, a manutenção das propriedades do solo, do ar e da água, assim como a fauna a flora e as condições ambientais de desenvolvimento dessas espécies de tal forma que o sistema ecológico se mantenha e não sofra alterações prejudiciais.

Outra vertente também a ser analisada corresponde à visão antropocêntrica, relacionada à saúde das pessoas, que tem por essência o meio ambiente ecologicamente equilibrado, garantido constitucionalmente.

Outra visão também se refere à sustentabilidade, que tem por intuito a preservação do bem ambiental, para que ele sempre esteja disponível ao homem e seu desenvolvimento, nesta e nas futuras gerações.

Em análise à Lei dos Crimes Ambientais, que, de forma repressiva tutela o bem ambiental, verifica-se um sistema legislativo preocupado com a manutenção da qualidade ambiental, agindo de inúmeras formas a fim de garantir um sistema ecologicamente equilibrado para as atuais e futuras gerações.

Vemos que a qualidade ambiental se trata de um bem difuso e transindividual, isto é, que, ao mesmo tempo em que é direito e dever de cada um, individualmente, é também um direito e dever de todos, coletivamente; inclusive do Estado, que igualmente tem o dever de proteger o bem ambiental, a fim de garantir a o direito constitucional de um “meio ambiente ecologicamente equilibrado”, o que o fez com a legislação ora analisada, que tem por único e simples objetivo a preservação do meio ambiente.

Caixa aumenta para 80% o limite de financiamento de imóveis para servidor público

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A Caixa Econômica Federal anunciou, no dia 11 de maio, segunda-feira, o aumento da cota de financiamento de imóveis usados com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) de 70% para 80%. A mudança começa valer a partir de hoje, para contratos novos.

O banco disse que a alteração faz parte de uma estratégia que tem o objetivo de beneficiar um segmento de clientes que tem baixa inadimplência e relacionamento de longo prazo com o banco. A instituição financeira possui cerca de R$ 43,2 bilhões em contratos com servidores públicos em todo o país, em todas as instâncias.

“Antes reduzimos a taxa de juros dos imóveis, agora estamos oferecendo para os clientes que possuem a menor inadimplência da nossa carteira, o servidor público, condições ainda melhores para a compra do imóvel usado”, declarou.

Em abril deste ano, a Caixa reduziu em até 1,25 ponto percentual as taxas de juros do crédito imobiliário utilizando recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). As taxas mínimas passaram de 10,25% para 9% ao ano, no caso de imóveis dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e de 11,25% para 10% ao ano, para imóveis enquadrados no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

O banco também promoveu melhoria das condições no financiamento de imóveis para pessoa física. O limite de cota de financiamento do imóvel usado subiu de 50% para 70%. A Caixa também retomou o financiamento de operações de interveniente quitante (imóveis com produção financiada por outros bancos), com cota de até 70%.