Aluguel de temporada: como evitar problemas

Com a chegada do verão, começa também o principal período de férias. Seja no litoral ou no campo, os meses de dezembro e janeiro são o ápice do aluguel de temporada. Aos interessados em curtir dias de descanso, ainda dá tempo de encontrar o imóvel ideal para o período. Para evitar transtornos que possam estragar essa época tão esperada seguem alguns cuidados.

Para começar, o futuro locatário deve pesquisar a fundo a cidade, bairro e o tipo de imóvel desejado. Ter esses pontos bem resolvidos facilita a triagem do bem que melhor se encaixa nas necessidades dos viajantes. Familiares ou conhecidos que já tenham estado no destino podem ser boas fontes de informação nesse sentido.

Caso a busca por imóveis seja feita por intermédio de imobiliárias, dê preferência às credenciadas pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). “São imobiliárias que obedecem todos os aspectos legais para estar no mercado. É a forma mais segura. Essa verificação pode ser feita no site da entidade.

Ao analisar anúncios, a recomendação é ler os comentários de quem já esteve no endereço e até mesmo contactá-los para conferir a veracidade das informações. Ainda assim, os especialistas reforçam que o mais indicado é o futuro locatário reservar um tempo para visitar o imóvel escolhido.

Quando se loca por temporada, dificilmente se visita o bem. Então, existe a chance de o imóvel não ser exatamente como descrito. Outras vezes, o bem é como o descrito, mas a localização não é tão privilegiada como anunciada, ou é longe da praia, ou em bairro perigoso. O locador tem obrigação de permitir a vistoria, de acordo com a Lei do Inquilinato.

Pesquisa. Caso o locatário não possa visitar o imóvel e conhecer suas imediações, deve pesquisar para verificar se o endereço realmente existe. Neste caso, tentar entrar em contato com quem eventualmente avaliou o imóvel torna-se ainda mais relevante.

Profissionais do ramo também chamam a atenção para analisar, nas fotos do imóvel, detalhes que possam denunciar uma eventual fraude.

O valor pedido pelo anunciante também pode ser um indicativo de problemas. Desconfie de preços muito baixos. Hoje, o aluguel de apartamento para dez pessoas, frente ao mar, no Guarujá, tem diária a partir de R$ 1 mil.

Use outros anúncios como referência para saber se o preço cobrado está de acordo com o praticado no mercado. Outra alternativa é se informar por intermédio de pesquisas de locação de temporada.

Uma garantia importante é o contrato de locação: trata-se do documento mais valioso na hora de verificar a idoneidade da transação. Configura-se como locação de temporada, aquela que tem duração máxima de 90 (noventa) dias.

Nesta modalidade, existe a possibilidade de se cobrar o valor antecipadamente. Na prática, no entanto, a forma de pagamento costuma ser acordada entre as partes. É praxe se pagar 50% no ato da reserva e 50% na data da entrega do imóvel, no check-in.

Na negociação, não deixe de conferir se o acesso às áreas de lazer – no caso de um condomínio – e à vaga de garagem também estão inclusos no aluguel. Falta de autorização na portaria, proibição de utilização de vagas por falta de controle remoto e proibição de acesso a áreas comuns são problemas constantes.

 

Outro problema recorrente envolvendo aluguel de temporada é o “leilão”. O proprietário fecha a locação com o cliente que pagar o valor mais alto.

 

Desconfie. Preços muito baixos são indícios de transação fraudulenta. Sempre faça pesquisa para saber se o valor está de acordo com a média do mercado.

Use a internet. A web pode ser uma boa fonte de verificação para o viajante. Confira se o endereço do imóvel existe e procure informações do locador.

Tenha bom senso. Mantenha o olhar atento para fotos que pareçam montagens e para itens fora de lugar.

Confira no CRECI. O site do Conselho Regional de Corretores de Imóveis possui uma lista atualizada de imobiliárias que atuam de maneira idônea. A relação pode ser acessada em www.crecisp.gov.br

Se possível, visite antes. Se tiver disponibilidade, conheça o imóvel que será locado. Isso traz segurança e evita discrepâncias entre foto e local.

O planejamento tributário imobiliário

Os agentes econômicos do mercado imobiliário têm como responsabilidade analisar cuidadosamente os movimentos tributários, isso porque não restam dúvidas que a escolha racional do consumidor ou investidor é direcionada para o negócio mais eficiente, ou seja, a compra do melhor produto com o menor custo.

Nesta direção, o planejamento tributário é medida impositiva, já que os agentes econômicos devem observar não somente os valores envolvidos na transação imobiliária ou custo administrativo de transmissão, mas também as não raras oportunidades tributárias.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) posicionou-se favorável a isenção do Imposto de Renda de ganho de capital na alienação de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias, aplique o produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial no País com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.

No mesmo sentido, está em debate da ilegalidade do pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), sendo prática adotada por algumas entidades com a utilização de cálculo sobre valor venal de referência, o que pode aumentar consideravelmente ou, inclusive, inviabilizar eventual negócio imobiliário.

Para isso, a jurimetria aponta, considerando amostras reduzidas, que alguns Tribunais de Justiça têm entendido que o imposto final deve ser calculado com base no valor da negociação do bem ou com base no valor venal para fins do Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU), prevalecendo o que for maior.

Ao final, não restam dúvidas que a escolha racional deve observar as hipóteses tributárias, pois elas contribuem para reduzir os valores pagos a título de Impostos, motivo que é de primordial relevância a equação deste fator, entretanto os êxitos nas matérias ventiladas, como de costume no sistema burocrático, apenas se conseguem isenções e reduções após ingressarem no Judiciário com medidas objetivando resguardar os seus direitos.

Alterações e propostas para Recuperação Judicial

A norma que regulamentava o procedimento de falências e concordatas até o ano de 2005, o Decreto-lei 7.661/45, tinha como objetivo principal tão somente disciplinar o procedimento para liquidação e extinção das empresas em crise. Não dispunha, aquela norma, de mecanismos hábeis para evitar a “quebra”. O ordenamento jurídico induzia ao sacrifício da empresa em crise em prol da satisfação do direito dos credores.

No entanto, com o advento da Lei 11.101/2005, a qual dispõe sobre os institutos da Recuperação Judicial e Falências e que substituiu o Decreto de 1945, houve verdadeira inovação quanto ao tratamento dado às sociedades empresárias em crise, pois, ao contrário da norma anterior, a nova lei adveio com o objetivo de sanear a dificuldade financeira do empresário e da sociedade empresária, preservando os negócios sociais e estimulando a atividade econômica, conforme expressamente previsto no artigo 47 da referida lei.

Esse intuito se alinha com os princípios que já haviam sido estabelecidos na Constituição Federal de 1988, os quais atribuem uma função social à Propriedade privada e buscam promover a atividade econômica.

No entanto, alguns pontos estabelecidos na nova lei não trouxeram o efeito desejado, ao menos de forma eficiente, pelo que estão sendo propostas alterações a fim de atribuir à norma a eficácia pretendida.

Trataremos, de forma não exaustiva, de alguns temas interessantes que estão sendo tratados nesses Projetos, os quais, caso aprovados, tornarão a Lei de Recuperação e Falências mais moderna e, principalmente, mais eficaz quanto aos fins aos quais se destina.

O primeiro ponto que entendemos importante destacar é a proposta de alteração justamente da ementa da Lei de Recuperação. A ementa de uma lei pode ser conceituada com sendo uma breve apresentação do conteúdo da norma a fim de se dar conhecimento imediato da matéria que será nela regulamentada.

A ementa atual da Lei de Recuperação se encontra assim redigida: “regula a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária”.

Um dos Projetos de Lei em trâmite, de nº 10.220/2018 e submetido aos Membros do Congresso em 10/05/2018, propõe diversas e significantes alterações na Lei de Recuperação. A primeira delas pretende a ampliação do seu escopo, passando sua ementa a indicar que a norma regulamentará “a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária, e adota o regime de cooperação internacional e insolvência transnacional de que trata a lei modelo da Comissão das Nações Unidas para o Direito Comercial Internacional”.

Em consonância com a inovação tratada na ementa, o Projeto propõe a inclusão de um novo Capítulo, intitulado “VI-A”, para tratar da insolvência transfronteiriça ou transnacional.

Considerando que o Direito Brasileiro não dispõe de norma tratando de casos de insolvência transnacional, o Projeto pretende suprir essa falha, incorporando ao ordenamento jurídico pátrio mecanismos que permitam a cooperação entre juízos de diferentes países e, dessa forma, a proposta confere maior segurança e previsibilidade ao investidor estrangeiro, fomentando a entrada de novas empresas no mercado brasileiro.

Outro tema tratado no Projeto de Lei 10.220/2018 diz respeito ao período de suspensão das ações e execuções contra a empresa recuperanda e seus sócios.

A lei atual prevê que “a decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor, inclusive aquelas dos credores particulares do sócio solidário” (art. 6º, caput) e que “em hipótese nenhuma excederá o prazo improrrogável de 180 (cento e oitenta) dias contado do deferimento do processamento da recuperação, restabelecendo-se, após o decurso do prazo, o direito dos credores de iniciar ou continuar suas ações e execuções, independentemente de pronunciamento judicial” (art. 6º, §4º).

Na prática, esse prazo de 180 dias de suspensão não é absolutamente respeitado e a regra, que pretendia ser absolutamente inflexível, tornou-se letra morta.

O Projeto propõe a antecipação do momento da suspensão das ações para a data do ajuizamento do pedido de recuperação, além de especificar o rol de ações contra o devedor que devem ser suspensas, ao determinar que “a decretação da falência ou o ajuizamento do pedido de recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções contra o devedor, além de qualquer forma de retenção, arresto, penhora ou constrição judicial ou extrajudicial contra o devedor, incluídas aquelas dos credores particulares do sócio solidário”.

A alteração visa fortalecer o posicionamento jurisprudencial e conferir previsibilidade às decisões judiciais, já que esses pontos eram definidos caso a caso, de acordo com o entendimento de cada Magistrado.

No que se refere aos requisitos para formular o pedido de recuperação, um deles é que o empresário e a sociedade empresária exerçam “regularmente suas atividades há mais de 2 (anos)”, conforme previsto no caput do art. 48 da LRF.

O exercício da atividade empresária é comprovado através de certidão expedida pela Junta Comercial. Nesse cenário, o produtor rural, pessoa física não submetida ao regime jurídico-empresarial, poderia ser beneficiado pela LRF? E ainda, o produtor rural que exerceu sua atividade por muito tempo, mas que somente há menos de dois anos formalizou seu registro perante a Junta Comercial, teria cumprido a exigência do art. 48 acima?

Fato é que a resposta para essas questões não está contemplada na lei, ao menos expressamente. E para sanar essa omissão, encontram-se em trâmite alguns Projetos de Lei objetivando favorecer a inclusão dos produtores rurais – pessoas físicas – na LRF.

O Projeto n° 6279/2013 propõe que o produtor rural que não optou pelo registro comercial cumpra a disposição contida no art. 48 da LRF com a comprovação do exercício de sua atividade através de simples declaração de imposto de renda.

Além disso, também está em tramitação o Projeto de Lei n° 7158/2017 que propõe a inclusão do §2° ao art. 48 da LRF, para que a pessoa jurídica ou física comprove o exercício de sua atividade “por meio da Declaração de Informações Econômico-fiscais da Pessoa Jurídica – DIPJ que tenha sido entregue tempestivamente, ou pela Carteira de Produtor Rural ou da inscrição na Secretaria da Fazenda da respectiva unidade da Federação, exigindo-se que o requerente exerça regularmente suas atividades há pelo menos 1 (um) ano.”

Mais concisamente, o Projeto de Lei 624/2018 sugere inclusão do parágrafo único ao art. 1º, a fim de esclarecer que “o disposto nesta lei aplica-se aos produtores rurais”.

Referidos Projetos, reconhecendo a importância da atividade agrária e rural para a economia brasileira, exercida em grande parte por agricultores autônomos, objetivam o acesso desses produtores ao benefício da LRF.

Outro ponto também é objeto de reforma: o conceito de “crédito existente”, descrito no art. 49 da Lei de Recuperação, utilizado para definir quais créditos estarão sujeitos à recuperação, o qual, num primeiro momento não se apresenta como um termo de complexa definição. As empresas têm pleno conhecimento de suas obrigações sociais e contratuais, vencidas e vincendas, de forma que os registros de créditos de empregados, fornecedores, fiscais etc., constantes de seus documentos contábeis são uma importante base para apuração dos “créditos existentes” na data do pedido de recuperação.

A lei em vigência especifica como créditos existentes as obrigações já contraídas, ainda que o prazo para cumprimento dessa obrigação não tenha vencido.

Ocorre que existem créditos sobre os quais pairam controvérsia acerca de sua existência. É o caso, por exemplo, dos créditos que estão sendo objeto de ações judiciais.

E com relação a esses créditos, quando poderiam ser considerados “existentes” para análise de sua submissão ao PRJ? Há mais de um entendimento doutrinário a respeito.

Para uma parte da doutrina, o crédito objeto de ação judicial é considerado existente no momento que a sentença condenatória é proferida, pois essa é a ocasião em que o crédito é reconhecido e validado pelo Poder Judiciário, estando, a partir de então, juridicamente constituído.

Outro entendimento é o de que o crédito é considerado existente quando do trânsito em julgado da decisão condenatória, ou seja, a partir do momento em que não houver mais a possibilidade de recurso contra a sentença.

Essas duas linhas de entendimento se baseiam numa questão formal: enquanto não houver a prolação da sentença, ou seu trânsito em julgado, o credor detém tão somente uma expectativa de direito, e não um crédito constituído. Mera expectativa de direito não seria um “crédito existente” para efeito do art. 49.

Seguindo outra linha, há o entendimento que analisa a questão sob o aspecto material: o crédito é constituído no momento da ocorrência do seu fato gerador, pois a sentença condenatória apenas reconhece o fato e declara o direito dele decorrente, com efeito retroativo. De acordo com esse entendimento, a sentença não constituiria o crédito, mas apenas o declararia; o crédito lhe seria pré-existente.

A solução para tal controvérsia não está claramente indicada na lei e o Projeto tenta elucidar a questão ao propor que “estão sujeitos à recuperação judicial os créditos cuja contrapartida tenha ocorrido até a data do pedido de recuperação e as obrigações existentes na data do pedido, ainda que não vencidos, mesmo ilíquidos” (art. 49, caput) e que “sujeitam-se à recuperação judicial os créditos, inclusive trabalhistas, decorrentes de contrapartidas ou fatos anteriores ao ajuizamento da recuperação judicial, mesmo que a sua constituição tenha ocorrido em data posterior” (art. 49, §7º).

Vale dizer, estariam sujeitos à recuperação todos os créditos cujo fato gerador tenha ocorrido até a data do pedido, independentemente de sua liquidez naquele momento e da data de sua “constituição”, ou seja, do reconhecimento do direito por sentença judicial.

Outro aspecto que está sendo objeto de alteração no âmbito da Recuperação Judicial diz respeito aos créditos tributários.

A legislação atual, em seu artigo 6°, §7°, dispõe que “as execuções de natureza fiscal não são suspensas pelo deferimento da recuperação judicial, ressalvada a concessão de parcelamento nos termos do Código Tributário Nacional e da legislação ordinária específica”, do que resulta que o legislador excluiu o crédito tributário do regime da recuperação judicial.

Deste modo, pela lei em vigor, o devedor que formular o pedido de recuperação deve regularizar as dívidas tributárias no âmbito administrativo ou no bojo das execuções fiscais em andamento, o que pode gerar conflito em relação aos interesses dos demais credores e muitas vezes pode também prejudicar o plano de recuperação a ser arquitetado.

Deste modo, está em tramitação o Projeto de Lei n° 6229/2005 (apensado ao Projeto n° 10.222/2018) que modifica o §7°, do art. 6° da lei atual para “submeter todos os créditos tributários à recuperação judicial”, colocando-os no mesmo plano dos demais créditos existentes, ressalvadas as preferências legais e formas de pagamento.

Enfim, tem-se como inegáveis os benefícios da recuperação judicial para a economia brasileira e o exponencial aumento da utilização deste instituto nos últimos anos, desde o advento da Lei n° 11.101/2005.

Todavia, há de se ponderar que a legislação em vigor pode ser aprimorada e modernizada, conferindo maior efetividade e segurança jurídica para que o procedimento atinja a sua destinação precípua: a preservação da atividade econômica e dos direitos dos credores.