Alteração na fachada de prédios: pode ou não?

Este é um tema muito controverso em condomínios e que muitas vezes é interpretado de maneira equivocada. Isto ocorre em virtude de um entendimento errôneo de que fachada seria apenas a face do prédio voltada para a rua. Todavia, não é esta a definição correta de fachada, sendo a mesma constituída de todas as suas faces, sejam a frontal, a posterior ou as laterais.

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira, mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.

Aí, entra em ação o síndico e a convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

Portanto, o condomínio ou o condômino não podem simplesmente entender que modificações podem ser efetuadas nas partes laterais do edifício, por supostamente não terem ‘sacadas’ e serem apenas ‘janelas’ ou ‘respiradores de ar’.

Apesar de aparentemente não representar modificações estéticas ou tão ‘significativas’, é entendimento de que se está alterando a fachada. E o quórum para a alteração de fachada é a unanimidade dos condôminos, conforme previsto na Lei 4.591/64, ainda muito utilizada por nossos Tribunais, ainda que hajam discussões sobre a aplicabilidade ou não da mesma.

Ademais, o Código Civil é claro ao proibir que o condômino altere a forma ou a cor da fachada, trazendo de modo transverso o quórum necessário para eventual alteração, afinal, se toda a coletividade permite a alteração, por óbvio a proibição foi superada.

É importante ainda ressalvar que tal situação é aplicada a todas as unidades, independentemente da localização no edifício.

É comum proprietários de cobertura alterarem suas unidades sob alegação de que estariam em um local de pouca visibilidade e acesso de quem se encontra no ‘térreo’ e, portanto, não estariam alterando a fachada.

Entretanto, não é correto este entendimento, uma vez que, ainda que não seja tão visível a cobertura, a finalidade e conceito é o mesmo, ou seja, alteração de fachada. E para ser realizado, faz-se necessária a unanimidade para aprovar isso.

E o que fazer caso o condômino altere a fachada sem autorização do condomínio?

Primeiramente, o condomínio deve advertir o condômino por escrito, de que ele está descumprindo uma norma legal, e deverá também verificar em sua convenção e regimento interno, os artigos que possam estipular como infração tal alteração, ficando, também, passível de multa, concedendo ao condômino um prazo para desfazimento da obra.

Caso o condômino não cumpra a advertência do condomínio para desfazer a obra, deve então ser adotada a medida judicial para que seja cumprida a determinação legal.

Em todos os condomínios, há um sindico que medeia as situações entre a administradora do condomínio e os moradores. Essa mediação ocorre em assembleias e reuniões, onde há participação dos moradores quanto a assuntos relacionados ao prédio, comum a todos.

Caso seja necessária alguma intervenção nas áreas de fachada e áreas comuns, haverá uma reunião inicial ou assembleia para tratar a respeito desse assunto.

Pode, por exemplo, ocorrer uma proposta na mudança da pintura da fachada.  Essa situação será votada por todos os condôminos, e se a maioria concordar, haverá mudanças na coloração da fachada do prédio. Porém, a tinta utilizada para pintura e sua textura deve ser a mesma para todo o prédio, sem abertura de exceções para pinturas individuais.

A pintura da fachada do prédio é considerada uma melhoria estética para todos, valorizando assim o imóvel de cada morador, e desta forma, seus custos também devem ser suportados por todos.

O bom senso sempre nos aponta para uma conversa inicial com o síndico e a administradora do condomínio, sem iniciativas próprias para alterações externas, já que são proibidas quaisquer alterações para fins individuais, sem prévia autorização.