Securitização garante recursos para setor imobiliário

A pandemia da Covid-19 trouxe grande impacto para diversos setores da economia, e não foi diferente com o imobiliário. Apesar de o crédito nas instituições financeiras ter ficado mais restrito, o funding para o setor via mercado de capitais continua disponível. Neste cenário, a securitização aparece como uma importante opção de financiamento para os empreendedores darem andamento a projetos novos ou já em construção. Além de atender setores mais tradicionais,  como incorporações, lajes corporativas, built-to-suit (BTS), entre outros, a securitização é o principal modelo de crédito disponível para setores desatendidos pelo mercado tradicional bancário, como loteamentos e resorts em multipropriedade.

O processo de securitização é bem simples e está se consolidando no País como uma alternativa para investimentos nos setores imobiliário e do agronegócio, com os chamados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA). Diferentemente do que muitos pensam, essa modalidade se adéqua a empresas de todos os tamanhos e regiões. Operações acima de R$ 3 milhões já começam a fazer sentido e podem ser atendidas por esse modelo.

A modalidade, criada nos Estados Unidos, chegou no Brasil em 1997. Funciona assim: um empreendedor tem um projeto para um condomínio residencial, por exemplo, que terá as unidades vendidas e retorno financeiro a longo prazo, mas não tem recursos suficientes para concluir suas obras. Recorre, então, a uma securitizadora, instituição especializada e autorizada por órgãos reguladores que capta o valor que o empreendedor precisa para tocar seu projeto com investidores no mercado de capitais. Todos os meses, parte do que é pago pelos compradores dos apartamentos é destinada ao pagamento dos investidores. O excedente é devolvido ao empreendedor, além de funcionar como um mecanismo de segurança caso aconteçam distratos ou outros imprevistos. Este excedente, inclusive, garante que a operação continue funcionando bem mesmo em períodos delicados como o que estamos passando.

Para o investidor, é uma maneira de diversificar os riscos de um investimento financeiro, já que se trata de uma carteira pulverizada.

Entre as vantagens, está a possibilidade de o empreendedor levantar recursos com um prazo de pagamento que se adéqua ao fluxo de recebíveis do projeto. Outro benefício importante é receber os recursos em tranches, ocasião em que o empreendedor os recebe conforme o andamento da obra e, portanto, paga juros somente sobre o montante que foi disponibilizado para aquela fase do projeto. Isso garante o pagamento de parcelas menores que as habitualmente cobradas em estruturas em que o valor total é disponibilizado desde o início da operação, o que é visto em operações mais tradicionais do mercado de capitais.

Antes de fazer a captação dos valores no mercado, é necessário que a securitizadora avalie quais são as necessidades do empreendedor, traçando uma estratégia adequada para o projeto específico. Cada operação é avaliada individualmente para atender ao projeto do cliente.